时隔一年，央行再度释放存量房贷利率调降信号。第二轮存量房贷利率下调板上钉钉，不少贷款人关心接下来银行如何跟进落实。
9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。第一财经记者联系上海、浙江多家银行，了解后续存量房贷利率调降情况。部分银行称，已关注到存量房贷利率调整政策，但还未接到相关调整通知。一位国有银行某支行房贷工作人员表示，等到官方文件出台后会很快跟进，“预计最快下个月就会有相关方案出来，等接到相关通知后，将统一进行调整”。
回顾上一次存量房贷利率调整，2023年8月31日，央行、金融监管总局发文，决定自同年9月25日起，对符合条件的存量首套住房贷款进行利率下调。随后，多家银行发布公告，将于2023年9月25日起批量下调存量首套住房贷款利率，并明确操作细则。到了9月初，工、农、中、建四大国有商业银行纷纷发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答。此后有多家股份制银行和地方城农商行跟进，相继披露存量房贷利率调整细则。
“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”潘功胜在发布上表示，下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
“不同地区、不同时期、不同银行发放的房贷利率将根据具体情况调整。”业内人士对记者表示，一般来说，通常银行将通过调整合同中的利率条款，从存量房贷利率下调政策生效日开始，自动批量执行利率下调，贷款客户无需主动提出申请，调整后银行会通过短信方式通知借款人。
此前，市场上对于存量房贷利率调降路径主要有两种猜测，“转按揭”和重定价，2023年存量房贷利率下调主要采用了重新定价的方式。两者的区别在于，“转按揭”业务中贷款人能更换贷款银行。
对于市场上讨论的存量房贷跨行“转按揭”，潘功胜在发布会后透露，初期会先在本行行内实施“转按揭”，下一步再考虑是否需要跨行“转按揭”。
对此，东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量房贷在本行内实施“转按揭”，即存量房贷利率重定价，与去年9月的调降路径相同。之所以强调“初期会在本行内实施转按揭”，主要是因为当前存量房贷仍属银行高收益、低风险的优质资产，允许跨行转按揭，会加剧银行之间的竞争，特别是对存量房贷规模占比较高的大行会产生较大冲击。
兴业银行首席经济学家鲁政委指出，从“转按揭”业务开展需要考虑的问题来看，在跨行“转按揭”业务中，要考虑抵押品的价值重估、抵押权属的变更、不同银行之间贷款标准不同等。
此外，从操作便利性来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”可能会增加许多额外的工作量。实际上，在之前的存量房贷利率调整中，银行普遍采用了一种更为简便的方法，即通过系统自动调整，直接降低后续月份的月供金额，而无需客户进行额外操作。
受访人士认为，存量房贷利率下调对银行来说，进一步降低了银行的资产收益率，影响银行的盈利能力，短期会给银行带来一定经营压力。银行息差将受到冲击，监管数据显示，截至二季度，商业银行净息差为1.54%，同比降低20BP，为有统计以来历史最低水平。其中，大型银行二季度净息差为1.46%，同比降低21BP，也出现了有统计以来最低水平。
据中泰证券银行业首席分析师戴志锋测算，存量房贷利率下调50BP，国有行受到的影响最大，息差受拖累6.4个BP，股份行、城商行、农商行分别拖累4.5、2.7、3.0BP。息差收窄也将影响商业银行营收、利润。戴志锋指出，将拖累营收下滑3.1个百分点，税前利润下滑7个百分点。对国有行、股份行、城商行、农商行的营收分别拖累3.8、2.2、1.4、1.5个百分点，税前利润分别拖累8.4、5.3、2.9、3.1个百分点。
不过，戴志锋也指出，若调降存量房贷利率，在实际投放回暖的基础上，银行按揭贷款规模将企稳，从长期看有助于缓解银行零售资产端增长压力及居民还款压力，进一步优化银行资产结构，维护银行息差，优化银行零售端资产质量。
“预计提前还贷的减少也可对息差起到一定支撑作用，结合存贷两端来看，存量房贷利率下调对于商业银行净息差及利润水平影响大抵可控。”一位银行业分析师对记者表示。
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