租房当心这些“坑”
8月2日，今年大学毕业留在西安的王强硕在社交平台发布了一条租房求助帖，求助网友“在‘二房东’手里租房不久后，‘大房东’表示不允许转租，要求我搬出去该怎么办？”在该帖下，不少网友在评论区表示自己也遇到了相关租房问题。近年来，随着房屋租赁需求不断增多，相关问题也随之而来，不少人在租房方面遇到了各种各样的难题。
对此，8月13日，记者采访了陕西省高级人民法院民一庭法官张叡婕和陕西保群律师事务所律师白宝群，帮助广大年轻人了解在租房时如何维护自己的合法权益。
租房需谨慎，签订书面合同很必要
记者：租房时，“二房东”是否有权出租房屋？租客应该如何确认“二房东”有出租房屋的权利？
张叡婕：租房时，租客一定要认真核实房屋房产证及所有权人信息，确保房东有出租房屋的权利。原则上，拥有房屋所有权的房东才有资格支配房屋使用权。但是依据法律规定，租客在经“大房东”同意后，也可以向“二房东”承租房屋。
如果是从“二房东”手中租房，就需要查看“二房东”与“大房东”的租赁合同中是否约定“二房东”有转租的权利。如果合同中未约定“二房东”有转租的权利，就需要“大房东”出具相应的同意书或确认书，明确其是否有转租权限以及前手合同剩余租赁期限，以免出现已经住进租赁房又被“大房东”赶出来的情况。
记者：租客在与房东签订书面的租赁合同时，应该注意哪些内容，才能维护自身合法权益？
白宝群：签合同前，租客要查看房东的身份证或户口本以及房屋的不动产权证书，核实房东的身份，确保房东是房屋的所有权人。同时对租赁房屋中的房屋设施逐一核对，列明房屋设施清单，共同验证房屋设施功能是否正常、有无缺损，并记录在册，双方核对无误后，再签字确认。
合同条款中，须对租赁期限、房租金额与支付方式、房屋交付时间、水电物业等其他费用的价格与负担，以及居住过程中房屋设备的使用、保养、维修等事宜逐一进行明确，同时还要对退房条件、续租条件、违约责任等重要条款进行约定。
合同签订后，双方应当按照约定积极履行各自的义务，不要轻易违约。如果产生争议，双方应当及时沟通，尽量协商解决，协商不成的，可根据租赁合同的约定向人民法院提起诉讼或向仲裁机关申请仲裁。
出租房甲醛超标，租客有权随时解除合同
记者：租客如何避免租到有害物质超标的房屋？若已经租到该类房屋，又该如何维权？
白宝群：初入职场的年轻租客在租房时要注意，遇到装修崭新、价格低于正常标准的房屋时，可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具，在租房前进行测试。在签订租赁合同时，可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定，如果不小心租到了有害物质超标的房屋，则房东因未交付符合居住条件的房屋构成违约，租客可以依法解除合同，必要时可委托专业鉴定机构对房屋空气质量进行鉴定，同时要注意搜集及保存好证据，以便维权。
租房后，租客不能随心所欲改造
记者：租房后，租客能否对房屋进行改造？
张叡婕：为了在发生纠纷时减少争议、明确责任，租客和房东可以在租赁合同中对租客能否对租赁房屋进行装饰、装修，以及租赁期限届满或合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理方式进行约定。
一般在不改变或破坏房屋结构、房屋内设施设备的情况下，租客可以在合理范围内对所租赁房屋进行装饰和简单的装修。但如果租客擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在房东要求的合理期限内仍不予恢复原状，房东可以请求解除合同并要求赔偿损失。
记者：租客除了需要按约定对租赁房屋进行装饰、装修外，还需要注意什么？
张叡婕：租客在使用出租房屋过程中，有按合同约定使用、妥善保管租赁物的义务。如未尽到上述义务，致使租赁物受到损失或者毁损、灭失的，也应当承担赔偿责任。但需要注意的是，租赁物自然损耗受损毁的，租客不需要承担赔偿责任。
编辑：石如瑄
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